خریداران پیش خریدی تورنتو به هر قیمتی از قرارداد خارج می شوند، خانه های مستقل ممکن است حتی بدتر از این هم ضرر کنند.
به گزارش تورنتو استار، بازار آپارتمان های پیش خریدی تورنتو با مشکل بزرگی مواجه است. خریداران به طور فزاینده ای نگران هستند که افزایش شدید نرخ بهره آنها را از بستن معاملات باز دارد.
برخی از مشاوران املاک متوجه افزایش پرس و جو در مورد فروش واگذاری شده اند. این یک معامله حقوقی است که به موجب آن خریدار اصلی خارج از طرح، حقوق و تعهدات قرارداد خرید را به خریدار دیگری منتقل می کند.
در ماه‌های اخیر، Simeon Papailias، شریک مدیریت Royal LePage's REC Canada، شاهد دو برابر شدن تعداد تماس‌های خریداران بوده است زیرا بسیاری به دنبال فسخ قرارداد خود با سازندگان هستند.
کاندومینیوم های پیش خرید اغلب قبل از ساخته شدن ساختمان فروخته می شوند، گاهی اوقات حتی سال ها قبل از اینکه خریداران کلید خانه را دریافت کنند.
پاپاییلیاس گفت: "به دلیل ترس و بی ثباتی در بازار، ما شاهد افزایش چشمگیری در استعلام ها بوده ایم. مشتریان می پرسند که آیا باید از معامله خارج شوند یا باید ادامه دهند و تا تحویل بگیرند."
وی افزود که برخی از خریداران هستند که می خواهند بدون توجه به هزینه از معامله خارج شوند.
نرخ بهره تست استرس تا ۷%
این عمدتا به دلیل نرخ بهره بالا و آزمون های استرس است، که وام گیرندگان را ملزم می کند تا ثابت کنند که می توانند نرخ های بهره بالاتری نسبت به نرخ های قرارداد وام خود که در حال حاضر به حدود 7 درصد می رسد، بپردازند. بسیاری از آنها واجد شرایط دریافت وام مسکن نبودند و احساس "استرس شدید" داشتند.
نرخ های وام مسکن به شدت افزایش یافته است، به طوری که بانک کانادا در تلاش برای کاهش تورم، نرخ وام را به طور ناگهانی هفت بار در سال ۲۰۲۲ افزایش داد. از ماه مارچ ۲۰۲۲ تا ژانویه ۲۰۲۳، نرخ وام مسکن از پایین ترین سطح ۱/۵٪ به بیش از ۶٪ افزایش می یابد.
ران باتلر، کارگزار وام مسکن از باتلر وام‌های مسکن، می‌گوید که نشانه‌ی نگران‌کننده‌تر برای خریداران پیش خریدی این است که حتی انجام چنین فروش‌هایی نیز سخت‌تر می‌شود.
معمولاً سرمایه گذاران املاک پیش خریدی را می خرند و قبل ازتحویل گرفتن تا سود کسب کنند. به عنوان مثال، اگر یک کاندو در حال ساخت به قیمت 500000 دلار خریداری شود و ارزش بازار کاندو در زمانی که تصمیم به فروش دارند 700000 دلار باشد، آن را با اندکی کمتر به فروش می‌رسانند و به خریدار جدید انگیزه می‌دهند در حالی که همچنان سودآور است.
اما اکنون، قیمت آپارتمان در منطقه تورنتو بزرگ نسبت به اوج خود در فوریه ۲۰۲۲ نزدیک به 90000 دلار کاهش یافته است. باتلر گفت که این بدان معناست که خریداران املاک پیش خریدی از زمان شیوع بیماری ممکن است مجبور شوند با قیمت کمتری بفروشند و ضرر کنند. و این بهتر از عدم امکان تحویل گرلتن و از دست دادن سپرده ۲۰ درصدی پرداخت شده به سازنده است.
برای کسانی که در طول همه گیری یک خانه مستقل خریدند، وضعیت حتی بدتر است.
باتلر گفت اگر خانه در اواسط سال ۲۰۲۱ به قیمت ۱/۵ میلیون دلار خریداری شود و قرارداد در سپتامبر ۲۰۲۳ بسته شود، ارزش وام دهنده ممکن است به ۱/۱ میلیون دلار کاهش یابد. این خریداران نمی‌توانند وام‌های کافی برای پوشش قیمت خرید را تضمین کنند و وام‌های مسکن بسیار گران‌تر از آن چیزی خواهند بود که در سال ۲۰۲۱ بود.
باتلر گفت: "آنها برای جبران کسری 400000 دلاری به پول نقد زیادی نیاز دارند و این برای برخی افراد یک خطر واقعی است."
اگر آپارتمان فروش نرود، سازنده سپرده را می‌گیرد و آن را به هر قیمتی که می‌تواند می‌فروشد، زیرا سازنده باید فهرست آپارتمان هاب موجود را پاک کند.»
باتلر گفت: در نیمه دوم سال های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴، ممکن است موارد مصادره سازندگان و دارایی های پیش خریدی بیشتر باشد.
اگر خریدارانی که پیش خرید کرده‌اند نتوانند از طریق فروش را به فرد دیگری منتقل کنند و نتوانند خریدار جدیدی پیدا کنند، اجاره دادن ممکن است یک گزینه باشد، زیرا اجاره‌ها در GTA به شدت افزایش یافته است. باتلر گفت، اما حتی با افزایش اجاره بها، ممکن است نتوانید مالیات بر دارایی، هزینه آپارتمان و پرداخت ماهانه وام مسکن را بپردازید.
او گفت: "به جریان انداخان نقدینگی مثبت سخت است. اجاره بها افزایش یافته است، اما کافی نیست."
افراد فعال در صنعت املاک خاطرنشان کردند که شایان ذکر است که همه کسانی که املاک پیش خریدی خریداری کردند تحت تأثیر قرار نگرفتند. افرادی که چهار یا پنج سال پیش آپارتمان های پیش خریدی خریداری کرده اند، هنوز درآمد سرمایه گذاری دارند و تحت تاثیر نرخ های سود جدید قرار نخواهند گرفت.
جوردون اسکرینکو، مدیر عامل و یکی از بنیانگذاران کارگزاری کاندو Precondo.ca، گفت که ساختمان‌هایی که او در سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ فروخت، در اواسط دسامبر بسته شدند و هیچ یک از مشتریانش نتوانستند تحویل بگیرند.
اسکرینکو گفت: "بسیاری از مردم از نرخ ها ناراضی هستند، اما نه به حدی که مجبور به فسخ قرارداد شوند." اما آنهایی که گیر کرده‌اند و بیشتر خریدند در حالی که نباید می‌خریدند، حتی وقتی می‌خواهند بفروشند، با شکست مواجه خواهند شد.»
بنا بر گزارش تورنتوپرشنز، پیگیری اینکه چه تعداد از خریداران پیش خریدی قادر به تسویه حساب نیستند دشوار است. فروش انتقالی در سیستم MLS نشان داده نخواهد شد. Shaun Hildebrand، رئیس شرکت تحقیقات بازار Urbanation، گفت که داشتن "تصویر جامع" از بازار پیش خریدی بدون سوابق معاملات دشوار است.
او گفت که معمولاً فروش انتقالی به طور متوسط ۵ درصد از واحدهای پروژه را تشکیل می دهد. اما حتی اگر این رقم به ۱۵ درصد هم برسد، «با توجه به اندازه بازار آپارتمان امروزی، افزایش نسبتاً کمی است».
او اضافه کرد که قیمت آپارتمان در تورنتو همچنان نسبت به سال گذشته اندکی افزایش یافته است، که نشان می دهد فروش انتقالی هنوز تاثیر زیادی بر بازار آپارتمان نداشته است.
با این حال، نرخ‌های بهره بالا سرمایه‌گذاران را از خرید واحدهای در حال ساخت منصرف کرده است که می‌تواند به معنای توقف برخی پروژه‌ها باشد. قبل از اینکه یک سازنده بتواند شروع به ساخت یک پروژه کاندومینیوم کند، ۷۵ درصد از واحدها باید فروخته شوند.
وی گفت: افزایش نرخ بهره تقاضا را کند می‌کند، اما عرضه را نیز کند می‌کند، در چند سال آینده کاهش فعالیت پیش‌فروشی که از نیمه دوم سال ۲۰۲۲ شاهد آن هستیم، منجر به کاهش تحویل برای چند سال خواهد شد. در حالی که سطح مهاجرت به رکورد بالایی خواهد رسید."
تورنتوپرشنزداتکام
https://www.torontopersians.com/