«کرونا» بر تورم ملکی غلبه کرد
سقوط بی‌سابقه معاملات مسکن | آینده بازار املاک چه می‌شود؟
تعطیلی کسب‌وکارها، اعمال محدودیت در رفت‌وآمد همچنین اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی بر تمام بخش‌های اقتصادی کشور تاثیر گذاشته است. براساس آخرین آمار ارایه‌شده از سوی بانک مرکزی، معاملات مسکن در پایتخت، ۶۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افت داشته است.
پیش از ورود کرونا به کشور، معاملات مسکن در فاز افزایشی بود به گونه‌ای که در بهمن سال ۹۸ حجم معاملات مسکن تهران به ۱۲ هزار و در اسفند نیز به بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی رسیده بود در حالی که در ماه فروردین این میزان به هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی رسید. با وجود اینکه خرید و فروش مسکن طی ماه‌های اسفند و فروردین کاهش محسوسی یافته اما نگرانی عمده کارشناسان، تحت‌تاثیر قرار گرفتن بازار اجاره و عدم تمدید اجاره‌ها یا افزایش نرخ‌های اجاره توسط مالکان بود. هرچند مشاهدات نشان می‌دهد که نرخ اجاره با وجود افزایش تورم در ماه فروردین نسبت به ماه قبلش، تغییر زیادی نکرده و این بازار از ثبات نسبی در قیمت‌ها برخوردار است.
ویروسی که به جان مسکن افتاد
پس از تشدید تحریم‌ها، بخش مسکن نه به اندازه بخش نفت اما تاثیر به مراتب بیشتری نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی از بازگشت دوباره تحریم‌ها دید. کارشناسان معتقدند این بخش در مرداد سال ۹۶ که معاملات ماهانه ثبت شده حدود ۱۸ هزار فقره بود، دوران خوبی داشت اما به محض بازگشت تحریم‌ها دوباره در سراشیبی سقوط قرار گرفت و نه تنها تحریم که نوسانات شدید نرخ ارزی سال ۹۷ نیز باعث شد چاله رکود مسکن به چاه تبدیل شود.
براساس آمارهای بانک مسکن در بیشترین معامله مسکن از سال ۹۶ تا فروردین ۹۹ در بهمن سال ۹۶ رقم خورد که بیش از ۱۸ هزار و ۴۰۰ فقره معامله در دفاتر ثبت شد. با توجه به اینکه بهمن فصل تغییر و جابه‌جایی نیست به نظر می‌رسد عمده معاملات ثبت‌شده برای اهداف سفته‌بازانه و سرمایه‌گذاری بوده است. دو سال بعد یعنی در بهمن ۹۸ معاملات انجام شده در بازار مسکن به ۱۳ هزار و ۳۰۰ فقره رسید. با توجه به کاهش تقریبا ۵۰ درصدی معاملات در بهمن ۹۶، اغلب کارشناسان معتقد بودند که دوره رکود بخش مسکن رو به اتمام است و می‌توان به سال‌های ۹۸ و ۹۹ امید داشت. با شیوع کرونا به نظر می‌رسد تا ماه‌ها بازار مسکن با این ویروس دست به گریبان خواهد بود. شاید کاهش تقاضا به دلیل شیوع این ویروس بتواند جلوی افزایش شدید قیمت‌ها را بگیرد.
خانه‌نشینی اجباری و کاهش معاملات
با شیوع گسترده کرونا در شهرها، اجبار به خانه‌نشینی و قرنطینه، سبب کاهش چشمگیر حضور افراد در بنگاه‌های املاک همچنین کاهش خرید و فروش شد. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در اسفند ۹۸ تعداد معاملات مسکن ۲۴.۴ درصد کاهش داشته و تعداد معاملات ثبت‌شده تنها ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره بوده است. این در حالی است که قیمت‌ها روند صعودی داشته و ۸.۶ درصد نسبت به بهمن ماه افزایش یافت و به ۱۵ میلیون و ۵۶۸ هزار تومان رسید.
در ماه مذکور که شاهد پیک کرونا در تهران بوده‌ایم، منطقه یک با قیمت هر مترمربع ۳۳ میلیون و ۲۱۷ هزار تومان، نسبت به ماه بهمن افزایشی سه میلیون و ۷۹۰ هزار تومانی داشت. در اسفند ارزش خانه‌های معامله‌شده ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان بود که در مقایسه با بهمن‌ماه کاهشی ۸ درصدی داشت. در اسفند ۹۸ شاهد امضای ۷۳۳۷ فقره اجاره نامه بوده‌ایم که نسبت به ماه بهمن ۳۷ درصد و نسبت به اسفند سال ۹۷ بالغ بر ۳۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
وضعیت شیوع کرونا نه تنها در ایران که در سایر کشورهای درگیر نیز نامشخص است. با وجود کاهش شمار مبتلایان و قربانیان این بیماری نسبت به روزهای ابتدایی ورود آن به ایران، همچنان در مرحله مدیریت هستیم و این مدعا را می‌توان از ادامه‌دار شدن روند کاهشی معاملات در مسکن مشاهده کرد. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در فروردین سال جاری با وجود تعطیلات گسترده اصناف پرخطر معاملات مسکن در پایتخت یک هزار و ۲۰۰ فقره واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهشی به اندازه ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد را نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. در تهران مانند آنچه در ماه‌های قبل نیز اعلام شده، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده متعلق به منطقه یک و قیمت ۳۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه اسفند کاهشی ۵ درصدی داشت. شاخص اجاره مسکن در ماه فروردین نیز نشان از افزایش ۲۸.۷ و ۳۱ درصدی در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به فروردین ۹۸ است.
نگرانی بیشتر برای مستاجران
مشخص نبودن زمان «مهار» ویروس کرونا از یک سو و اتمام قرارداد بسیاری از مستاجران از سوی دیگر سبب شد وزارت راه و شهرسازی روز گذشته به دولت پیشنهاد دهد که قرارداد آن دسته از مستاجرانی که به اتمام رسیده یا در روزهای آخر است به صورت خودکار تمدید شود. در دو ماه اخیر به دلیل هشدار دستگاه‌های متولی امر مدیریت کرونا، بسیاری از مستاجران حاضر به پذیرش متقاضایان خرید یا اجاره ملک نبودند اما در طرف دیگر ماجرا مالکان نیز به دلیل مسائل بهداشتی و رعایت فاصله‌گذاری اجتماعی تمایل‌شان برای تمدید قرارداد مستاجران‌شان افزایش یافته و با افزایش نه چندان زیاد نرخ‌ها، حاضرند قراردادها را تمدید کنند.
به دلیل کم بودن تعداد مالکان مشتاق برای تمدید قراردادها، معاون وزیر راه و شهرسازی از ارایه پیشنهاد تمدید خودکار قراردادها به دولت خبر داد. محمود محمودزاده در خصوص تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرد: با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر و نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحدهای جدید و همچنین مشکلاتی که در خصوص اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی این مصوبه پیشنهادی را برای دولت فرستاد. او با اشاره به اینکه مستاجران در حال حاضر امکان جابه‌جایی ندارند، افزود: هم‌اکنون امکان دید و بازدید از واحدهای مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته که این مساله به ویژه در کلانشهرها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. به همین منظور این پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام‌آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.