بانک مرکزی در آستانه افزایش نرخ سود است، خریداران و دارندگان وام مسکن در بازار چه چیزی را باید بدانند؟
بر اساس گزارشی که امروز در تورنتو استار منتشر شد، کارشناسان می گویند، با اینکه بانک مرکزی شروع به افزایش نرخ بهره کرده است، بهره ی پایین پرداخت های وام مسکن هنوز نمی تواند تقاضای خرید خانه را متوقف کند.
طی دو سالی که بانک مرکزی کانادا نرخ وام معیار خود را به ۰/۲۵ درصد کاهش داد، مصرف کنندگان بیشتری در بازار مسکن منطقه تورنتو به نرخ های متغیر ریسکی اما کم هزینه روی آورده اند. اکنون، با شروع افزایش نرخ‌ها از روز چهارشنبه توسط بانک مرکزی، انتظار می‌رود وام‌گیرندگان بیشتری به نرخ‌های ثابت برگردند.
انتظار می رود بانک مرکزی در آینده یک سری افزایش نرخ بهره داشته باشد و نرخ بهره تا نیمه دوم سال آینده به ۱/۷۵ درصد برسد. با این حال، کارشناسان وام مسکن و املاکی که با Toronto Star مصاحبه کردند، انتظار ندارند که مردم به طور ناگهانی به نرخ های ثابت روی بیاورند. آنها همچنین معتقد نیستند که افزایش نرخ ها به طور ناگهانی باعث سرد شدن بازار مسکن شود.
کارشناسان می گویند، چه در این هفته و چه در اواخر بهار امسال، افزایش نرخ حداقل نه در ابتدا تاثیر عمده ای بر پرداخت ماهانه وام مسکن نخواهد داشت.
با افزایش نرخ بهره، برخی از خریداران ممکن است در حاشیه بمانند. گزارش های اخیر نشان می دهد که رقابت برای خانه ها در GTA اندکی کاهش یافته است، اما بازار همچنان بسیار داغ است.
طبق مطالعه متخصصان وام مسکن کانادایی، نرخ بهره پایین در دو سال گذشته باعث محبوبیت بیشتر نرخ وام های متغیر پرخطرتر شده است. این بررسی نشان داد که حدود یک سوم از وام های مسکن تمدید شده در سه سال گذشته وام های با نرخ متغیر بوده است. سهم نرخ های شناور در دو سال گذشته به حدود نصف افزایش یافته است.
پل تیلور گفت: با افزایش نرخ بهره، انتظار داریم روند معکوس شود و به ۸۰/۲۰ سنتی بازگردد. اما او گفت که ممکن است چندین سال طول بکشد.
ران باتلر، کارگزار وام مسکن، گفت که نرخ های ثابت به بالای ۳ درصد رسیده است که نسبت به سال گذشته ۲ درصد افزایش یافته است. او به یاد دارد که حدود ۱۸ ماه پیش، نرخ ثابت پنج ساله فقط ۱/۵۹ درصد بود.
باتلر در مورد نرخ های متغیر، گفت که حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد از دارندگان وام مسکن با نرخ متغیر «در سومین افزایش نرخ، کاملاً وحشت زده خواهند شد» و به دنبال نرخ های ثابت هستند.
او گفت: "اگر سه (افزایش نرخ) را در پنج ماه مشاهده کنید، فکر می کنید، "خوب، اگر همچنان بالاتر رود، در نهایت به ۶ درصد می رسد."
برخی افراد نیز تحت تأثیر محصولات بانکی مورد استفاده خود قرار می گیرند. برخی به دلیل افزایش نرخ بهره، بازپرداخت را افزایش می دهند. برخی دیگر میزان پرداخت را یکسان نگه می دارند، اما این افراد زمان بیشتری را برای بازپرداخت طی خواهند کرد.
جیسون مرسر، تحلیلگر ارشد بازار در هیئت منطقه ای املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) گفت: افزایش نرخ بهره برای اولین بار از زمان معرفی تست استرس وام مسکن اتفاق افتاده است. تست استرس خریداران مسکن را ملزم می‌کند که واجد شرایط دریافت وام ۵/۲۵ درصدی باشند، که بالاتر از مبلغی است که بانک‌ها شارژ می‌کنند. این بدان معناست که وام دهندگان از قبل فکر می کنند که خریداران واجد شرایط دریافت نرخ بالاتری از آنچه واقعاً باید پرداخت کنند، هستند.
واجد شرایط بودن برای خرید خانه با نرخ بهره ی بالا، آیا [افزایش نرخ]خریداران را تحت تأثیر قرار می دهد؟
مرسر گفت رکورد فروش مسکن در سال گذشته بسیار بالاتر از سطح سرانه معمولی بوده است، که نشان می‌دهد افرادی که ممکن است امسال یا سال آینده خرید کنند، قبلاً خرید کرده‌اند تا از هزینه‌های وام پایین‌تر استفاده کنند.
خستگی خریدار، چنگ زدن به خانه هنوز رایج است
نماینده جارد گاردنر از Re/Max Professionals گفت که نشانه هایی از خستگی خریدار را دیده است. من تعداد زیادی از خریداران را در ژانویه از دست دادم زیرا قیمت‌ها افزایش یافت و خریداران از باخت در جنگ‌های متعدد مناقصه خسته شده بودند.
جنگ های مناقصه ای به عنوان یک هنجار باقی می مانند. اما خریداران کمتری برای لیست بلند بالای بازار خانه موجود است. گاردنر گفت که این منجر به تغییر در رفتار خریداران شده است، که متوجه شدند اگر اکنون خرید نکنند، ممکن است فردا یک لیست دیگر در بازار وجود داشته باشد.
باتلر گفت که خستگی خریدار واقعی است، اما منطقه ای و هدفمند است.
در گوئلف، یک خانه ییلاقی ۸۵ ساله به قیمت 980000 دلار به فروش می رسد و بازار در حال کاهش است. اما یک خانه ی قطاری با کیفیت بالا در محدوده ی شماره تلفن ۴۱۶ می تواند به سرعت بفروشد.
او معتقد است که اگر فروشندگان بر این باور باشند که نرخ‌های بهره بالاتر خریداران را دلسرد می‌کند و به طور بالقوه شانس آنها را برای فروش با قیمت بالاتر محدود می‌کند، این می‌تواند باعث سیل لیست‌ها شود.
سانگ لی، از گروه Ratesdotca، گفت که درباره ی تهدید افزایش نرخ برای مدت طولانی صحبت شده است که در نهایت اتفاق افتاد، خریداران خانه با یک بررسی واقعیت مواجه خواهند شد. اما او فکر نمی‌کند که دارندگان وام مسکن با نرخ متغیر باید برای قفل کردن نرخ‌ها عجله کنند، زیرا این وام‌های متغیر در طول زمان ثابت کرده‌اند که مقرون به صرفه‌تر هستند.
اگر دوره ی پرداخت مورتگیج ۲۵ ساله محاسبه شود، افزایش ۰/۲۵ درصدی در نرخ بهره به این معنی است که به ازای هر 100000 دلار بدهی، دارنده وام مسکن،ن حدود ۱۲ دلار بیشتر باید بازپرداخت کتد. تفاوت تقریباً ۱۵۰ امتیازی بین نرخ های شناور و ثابت وجود دارد، وام های با نرخ شناور همچنان بسیار جذاب هستند. "
او گفت: «تحمل ریسک از فردی به فرد دیگر متفاوت است، و معمولاً قبل از اینکه وام گیرندگان نگران قفل شدن نرخ ها شوند، نرخ ها باید یک درصد کامل افزایش یابد.
مرسر گفت افزایش نرخ بهره برخی از خریداران را مردد خواهد کرد. آنهایی که «استطاعت مالی محدودتری دارند»، آنهایی که هزینه‌های خانوار دارند، لزوماً نمی‌گویند «من قصد ندارم آن را بخرم»، شاید هم بخرم!
چیزی که آنها می گویند این است که ما مدتی منتظر می مانیم و می بینیم و وضعیت خود را، با چه نوع خانه و چه موقعیت مکانی، دوباره ارزیابی کنیم.
تورنتوپرشنزداتکام
https://www.torontopersians.com/