گزارش اخیر نشان میدهد که کاناداییهای بیشتری از وامدهندگان خصوصی وام میگیرند و آنها را برای مدت طولانیتری نگه میدارند، که خطراتی را برای بازار مسکن ایجاد میکند. برخی از کارگزاران وام مسکن معتقدند این روند می تواند عواقب جدی داشته باشد، از جمله ایجاد موجی از پول های پرداخت نشده بوجود می آید در حالی که وام گیرندگان نمی توانند با نرخ های بهره و هزینه های بالاتر مقابله کنند.
به گزارش تورنتو استار، گزارش منتشر شده توسط آژانس تنظیم مقررات خدمات مالی انتاریو (FSRA) نشان می دهد که در انتاریو، نرخ استقراض خصوصی ۷۲ درصد افزایش یافته است، یعنی از ۱۳ میلیارد دلار در سال ۲۰۱۹ به ۲۲/۴ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۱ رسیده است.
ران باتلر، اقتصاددان وامهای مسکن میگوید: «این عدد بسیار بزرگی است. "این روی تعداد وام های مسکن که قرار است پرداخت شود، تاثیر خواهد گذاشت."
ران آلفونسو، رئیس فروشگاه کارگزار وام مسکن، گفت: نزدیک به ۲۰ درصد از وام ها در انتاریو اکنون از طریق وام دهندگان خصوصی است. از این تعداد، او انتظار دارد نرخ بهره ی عدم پرداخت بین ۵ تا ۱۰ درصد باشد. بهره ی عدم پرداخت زمانی به کار می رود که صاحب خانه قادر به پرداخت ماهانه خود نباشد.
وی افزود: همچنین نسبت مشتریانی که نمی توانند قرارداد وام خود را تمدید کنند نیز به ۳ تا ۵ درصد می رسد.
وی گفت: اگر نمی توانید وام را تمدید کنید، باید خانه را بفروشید و یا اینکه بانک یا شرکت وام دهنده خانه را به فروش برساند. به عبارت دیگر، اگر صاحب خانه دیگر نتواند وام مسکن را بازپرداخت کند، مجبور به فروش خانه می شود.
بر اساس دادههای اخیر، در سال ۲۰۲۱، ۱۰/۶ درصد از وامهای جدید از طریق استقراض خصوصی است و این نسبت در سال ۲۰۲۲ به طور قطع افزایش یافته است، زیرا بانک مرکزی همچنان به افزایش نرخهای سود یک شبه ادامه میدهد، که همچنین کار را برای افراد بیشتری که میخواهند از طریق وام بانکی خانه بخرند، دشوار می کند.
تقریباً ۲ درصد از وامهای مسکن پرداخت نشده در منطقه تورنتو بزرگ رخ میدهد، اما افزایش نسبت وامهای خصوصی نیز نرخ عدم پرداخت مورتگیج را افزایش میدهد، که باتلر پیشبینی میکند در GTA به حدود ۳/۵ تا ۴ درصد برسد.
به طور معمول، خریداران بالقوه زمانی به وام دهندگان بخش خصوصی مراجعه می کنند که نمی توانند شرایط وام بانکی را برآورده کنند. زیرا وام گیرندگان خصوصی مانند بانک های تحت نظارت فدرال به تست استرس نیاز ندارند.
بنا بر گزارش تورنتوپرشنز، تست استرس بانک، خریداران را ملزم میکند تا ثابت کنند که میتوانند ۲ درصد بیشتر از نرخهای فعلی سود وام پرداخت کنند. کارشناسان می گویند با افزایش قیمت مسکن، تورم وافزایش نرخ بهره بانک مرکزی به همراه سایر عوامل، واجد شرایط بودن وام بانکی برای برخی از افراد را به طور فزاینده ای دشوار کرده است.
در مؤسسات وام دهی خصوصی، عامل اصلی تعیین کننده در مورد اینکه آیا می توان وام داد، ارزش خالص یا کل دارایی وام گیرنده است، در حالی که بانک ها باید دارایی ها، درآمد و شهرت را ارزیابی کنند.
هوستون لوک، معاون اجرایی FSRA گفت: «اغلب مردم به وامهای خصوصی نمیروند، اما وقتی نمیتوانند نیازهای بانک را برآورده کنند، به جای دیگری نگاه میکنند.
در حالی که وام های خصوصی آسان تر است، نرخ بهره نیز بالاتر است، به این معنی که وام گیرندگان بدهکارتر و آسیب پذیرتر هستند.
باتلر گفت، در منطقه تورنتو بزرگ، حدود ۵۰ درصد از املاکی که به اجبار توسط بانک ها یا وام دهندگان فروخته می شوند، در بخش خصوصی هستند.
معمولا مدت وام خصوصی حدود یک سال است و پس از آن صاحب خانه باید قرارداد را تمدید کند یا در نظر بگیرد که آیا به وام بانکی روی آورد یا خیر. FSRA توصیه می کند که چنین وام هایی نباید بیشتر از دو سال باشد زیرا نرخ بهره بالا خواهد بود.
لوک گفت: "وام های خصوصی باید به عنوان یک گزینه برای دوره فوری یک یا دو ساله در نظر گرفته شود تا شرایط مالی بهبود یابد." آنچه وام گیرندگان باید بدانند این است که اگر در آن زمان گزینه دیگری برای خروج از وامهای خصوصی نداشته باشند، نرخهای سود تعلق گرفته بسیار بالاتر از نرخهایی خواهد بود که موسسات سنتی پرداخت میکنند.
آلفونسو همچنین خاطرنشان کرد که فضای وامدهی خصوصی تنها منطقه در معرض خطر نیست و موج عدم پرداخت ها بر وامدهندگان سنتی نیز تأثیر خواهد گذاشت.
در نوامبر ۲۰۲۲، حدود ۰/۰۷ درصد از ۲/۲ میلیون دارنده وام مسکن قادر به بازپرداخت ماهانه پرداختی خود نبوده اند. اگر نرخ عدم پرداخت را به سطح متوسط ۰/۳٪ افزایش یابد، به این معنی است که ۶۶۰۱ وام گیرنده نمی توانند وام را پرداخت کنند. اگر نرخ عدم پرداخت بیشتر از این افزایش یابد و به بدترین سناریوی ۰/۶ درصد برسد (وضعیتی که از اواسط دهه ۹۰ مشاهده نشده است)، تا آن زمان ۱۳۲۰۳ نفر با عدم پرداخت مواجه خواهند شد که به کل بازار مسکن آسیب می رساند.
نرخهای پیشفرض، اگرچه هنوز پایین هستند، معمولاً با تأخیر چندین ماهه اطلاعرسانی میشوند. کارشناسان می گویند که این وضعیت طی چهار تا هشت ماه آینده آشکارتر خواهد شد.
باتلر گفت: "سال سختی خواهد بود، زیرا افراد بیشتری در بازپرداخت وام های خود با مشکل مواجه می شوند، ما شاهد ناتوانی در پرداخت های بیشتر و فروش اجباری بیشتری به بازار خواهیم بود." هم اکنون شاهد آن هستیم، که استقراض خصوصی پیش درآمدی برای فروش اجباری است."
تورنتوپرشنزداتکام
https://www.torontopersians.com