پیچیده تر و گران تر شدن تمدید وام مسکن

پیچیده تر و گران تر شدن تمدید وام مسکن
شمار زیاد تمدید وام های مسکن در سال جاری، افزایش بهره این وام، و آزمایش نوین فشار برای اخذ آن، مجموعه ای از عوامل هستند، که تمدید وام مسکن را پیچیده تر و گران تر می کنند. کلی ویلسون کارشناس وام مسکن و یکی از دو مالک شرکت وام مسکن گروه ویلسون می گوید، اکثریت کانادایی ها وام خود را با همان قرض دهنده ای که پیشتر با آن معامله کرده اند، تمدید می نمایند. اما این مساله اهمیت دارد، که در مورد سایر گزینه ها نیز بررسی به عمل بیاورند. چراکه مثلا اگر می خواهند وامی با دوره پنج ساله بگیرند، امکان دارد این بررسی هزاران دلار به نفعشان باشد.

براساس برآورد بانک سلطنتی تجارت کانادا/ CIBC، 47 درصد وام مسکن های موجود، باید در سال جاری تمدید شوند. در حالی که میزان متوسط سالانه چنین تمدیدی، بین 25 تا 35 درصد است. بنابراین امسال، برهه ای عادی تلقی نمی شود. این امر از پیامدهای ناخواسته تغییرات قوانین مربوطه در سال های اخیر است.

افزایش تمدید همراه با افزایش بهره وام مسکن

در سال های اخیر چندین بانک عمده کانادایی در حالی بهره وام مسکن خود را افزایش داده اند، که پیشنهادها برای نرخ های خاص نیز، از تابستان گذشته به این سو بالا رفته اند. کمااینکه براساس اظهارات دست اندرکاران تارنمای Ratehub.ca که دیده بان نرخ بهره است، در هفته های اخیر بهره وام های با دوره پنج ساله، از 3 درصد بالاتر رفته اند. حال آن که یک سال پیش، 2.5 درصد بودند.

به گفته کلی ویلسون این افزایش به معنی این است که کسانی که می خواهند وام خود را تمدید کنند، باید این کار را با نرخ بهره بالاتری انجام دهند. در نتیجه مبلغ اقساط وام شان برای برهه مشابه نیز، بالا می رود.

در عین حال امکان دارد آن دسته از دارندگان مسکن هم که وام های بیمه نشده دارند و در هنگام خرید ملک تا جایی که ممکن بود قرض گرفته اند، و اینک در پی تمدید وام شان هستند، با چالش های بیشتری روبرو شوند. به این معنی که بر اساس مقررات نوین در صورتی که بخواهند بانک یا موسسه مالی وام دهنده خویش را عوض کنند، ممکن است با آزمایش فشار مواجه گردند. مساله ای که امکان دارد به نوبه خود چنین تغییری را برایشان غیرممکن کند، و در نتیجه قدرت چانه زنی آنها با وام دهنده حاضر را کاهش دهد.

با توجه به نکات مهمی که به آنها اشاره شد، گرنت رامساسن معاون ارشد سی آی بی سی توصیه می کند، بهتر است کارهای در پیوند با تمدید وام مسکن را شش ماه پیش از به پایان رسیدن برهه موجود آغاز کرد. در ضمن می افزاید، این اقدام نباید تنها محدود به مذاکره با بانک یا موسسه مالی وام دهنده کنونی باشد. بلکه شامل گفت و گو با مشاور مالی جهت داشتن آخرین اطلاعات روز در مورد هزینه ها و درآمد، و چگونگی امکان ایجاد تغییرات در شرایط زمان اخذ وام مربوطه هم، می شود. کمااینکه خاطرنشان می کند: انجام محاسبات، و اینکه انسان به این جمع بندی برسد که چگونه می تواند مفیدترین اقدام برای خود و خانواده اش را به عمل بیاورد، مهم است.

بر اساس اظهارات او چنین گام هایی سبب می شوند، انسان بتواند در صورت ادامه افزایش بهره وام مسکن، نرخ مناسب تری داشته باشد.

مقایسه بین بهره ثابت برای یک برهه معین با سود متغیر نیز، اقدامی به جا محسوب می شود. زیرا گرچه معمولا بهره وام های نوع دوم کمتر هستند، اما باید یک واقعیت را هم مدنظر قرار داد. اینکه بانک مرکزی کانادا بگونه ای ناگهانی میزان سود را افزایش می دهد. کمااینکه از تابستان سال گذشته به این سو، سه بار دست به چنین افزایشی زده است. اینک هم به نظر می رسد، بالا بردن بهره همچنان مدنظر باشد. به گفته گرنت رامساسن برای تصمیم گیری درباره انتخاب یکی از این دو گزینه، خوب است انسان ابتدا به این پرسش پاسخ دهد: خطرپذیری/ ریسک تا چه اندازه برایش آسان است، و چه میزان آسایش فکری می خواهد؟

به توصیه وی پاسخ به این پرسش هرچه باشد، بهتر است اقدام عملی را زودتر آغاز کرد. وی در استدلال برای این توصیه می افزاید: کسی نمی خواهد این احساس را داشته باشد، که از نظر وقت زیر فشار قرار دارد. بنابراین ناچار است بدون داشتن طرحی واقعی، دست به تصمیم گیری بزند.

سیاست های اقتصادی: نقطه قوت، یا چشم اسفندیار دولت انتاریو
تکاپوی احزاب استان برای جلب نظر رأی دهندگان
کمتر از یک ماه دیگر -هفتم ژوئن- مردم انتاریو به پای صندوق های رأی می روند، تا دولت بعدی خود را انتخاب کنند. به همین سبب احزاب استانی از جمله از طریق مناظرات انتخاباتی که این روزها شاهدشان هستیم، جهت جلب نظر رأی دهندگان به تکاپو افتاده اند.

هزار وعده خوبان یکی وفا نکند؟!، در آستانه انتخابات بکند!

کمااینکه دولت نخست وزیر وین نیز مانند همه احزاب دیگر اینک یاد مردم افتاده، و در آخرین بودجه پیش از انتخابات که در بیست و هشتم مارس تقدیم مجلس انتاریو کرد، 2 میلیارد و 20 میلیون دلار برای مهدکودک های دارای مجوز در نظر گرفت. پرداخت تا 80 درصد هزینه های دندانپزشکی برای یک میلیون و 100 هزار انتاریویی بدون بیمه محل کار/ 19 میلیارد دلار برای زیرساخت های بیمارستانی و عمل های جراحی در خلال 11 سال آینده/ 16 میلیارد دلار برای ایجاد مدارس نوین و یا بهبود کیفیت مدارس موجود/ 900 میلون دلار برای ایجاد 70 هزار فرصت شغلی در 10 سال آینده، و… از دیگر موارد بودجه اخیر هستند.

آمدی جانم به قربانت، ولی حالا چرا؟

همانگونه که مشاهده می شود کلیه ردیف های درنظر گرفته شده در بودجه، برای مردم بسیار مفید و کارسازند. اما در زمانی ارائه شده اند، که تقریبا هیچ کس باور ندارد در واکنش به نیازهای مردم باشد. بلکه آنها را تبلیغات انتخاباتی می دانند. در ادامه به چند مشت نمونه خروار اشاره می شود.

1- مردمی

حتی کسانی که برنامه های خدمات درمانی پیشنهادی ظاهرا به نفعشان است، در مورد نیت دولت تردید دارند. مثلا ایندر سینگ که تازه در تورنتو مشغول به کار شده و منتظر فرارسیدن زمان بیمه فراگیرتر از طرف محل کارش است: … گرچه این قول ها می توانند برای خانواده های کم درآمد کمک بزرگی باشد، اما از طریق اخذ مالیات عملی می شوند، و در نهایت چه کسی این مالیات ها را خواهد پرداخت؟

2- رقبای سیاسی

داگ فورد رهبر حزب محافظه کار پیشروی استان:… خدا به دادمان برسد… پیشترها نیز بارها این نمایش را دیده ایم… ساکنان استان تا حد مرگ مالیات می پردازند… چرا کتلین وین قول نمی دهد، از بودجه سال 2018 به هر رأی دهنده یک اتومبیل نو اهداء کند… لیبرال ها می اندیشند، که می توان آرا را خرید…

آندریا هورواث رهبر حزب دمکرات نوی استان: لیبرال ها 15 سال فرصت داشته اند، اما به جای کمک کردن، کارها را خراب تر نموده اند. ولی در آستانه انتخابات دارند پول….

وی در عین حال کمتر از دو هفته پیش از این اعلام دولت استان قول داد در صورت انتخاب شدن به نخست وزیری،…. کل هزینه های دندانپزشکی ساکنان را زیر پوشش بیمه قرار دهد.

البته این ارزیابی های سیاستمداران کاملا درستند. اما شوربختانه همه احزاب در این مورد کم و بیش شبیه یکدیگرند. کمااینکه مثلا خانم هورواث هرگز در مورد اینکه بودجه پوشش کامل دندانپزشکی از چه محلی تامین خواهد شد، پاسخ درستی نداده است. محافظه کاران نیز پیشتر هم در سطح استان و هم در سطح ملی نشان داده اند، که در دادن قول های بی پشتوانه انتخاباتی چیزی از لیبرال ها کم ندارند. البته بخشی از مردم از جمله نگارنده به هر حال به نامزدهای حزبی که فکر می کنند برنامه اش بیشتر به نفع جامعه است، رأی می دهند.

3- کارشناسان

نکته مهم اینکه کارشناسان بی طرف نیز، در این مورد با سیاستمداران رقیب دولت همصدا هستند. کمااینکه لوآن ویسکانتی رئیس اتحادیه دندانپزشکان انتاریو می گوید: دسترسی به بیمه دندانپزشکی عالیست. اما اگر از سوی دولت تعهدی برای تامین اعتبار مالی برنامه هایی که چند دهه است وجود داشته اند، در کار نباشد، بر سر این برنامه های جدید چه می آید؟

مایک کرالی نویسنده بخش اقتصادی شبکه چندرسانه ای سراسری کانادا/ سی بی سی بودجه دولت را بیشتر یک مرامنامه برای مبازرات انتخاباتی، و نه بودجه واقعی، می داند. زیرا طرح هزینه ها تنها در صورتی عملی می شود، که لیبرال ها مجددا انتخاب گردند.

کور کردن چشم برای برداشتن ابرو

بودجه با 20 میلیارد و 300 میلیون دلار برای مخارج نوین در یک برهه سه ساله، سبب شده دولت استان که پس از سال ها تلاش بودجه ای توازن پیدا کرده بود، دست کم تا شش سال آینده کسری بودجه هنگفت داشته باشد. دیوید وست اقتصاددان ارشد اداره پاسخگویی مالی انتاریو هم می گوید، طرح هزینه های دولت در مجموع 70 میلیارد دلار به بدهی های آن می افزاید، و تا سال مالی 2020-21 این دیون را به 400 میلیون دلار افزایش می دهد.

دیوید ویک رئیس موقت دفتر پاسخگویی همین اداره نیز خاطرنشان می کند، که طرح دولت برداشتن بار مالی از دوش مالیات دهندگان کنونی، و گذاشتن آن بر دوش مالیات دهندگان جوان انتاریویی است. همچنین سبب کاهش انعطاف پذیری دولت در واکنش به بحران های آتی از جمله رکود می باشد.

در مقابل چارلز سوسا وزیر اقتصاد و دارایی استان که بارها (به درستی) با افتخار درباره از بین بردن کسر بودجه از سوی لیبرال ها داد سخن داده بود، در مورد بالا آوردن مجدد این کسری، از جمله اظهار داشت: مردم می گویند، ما به پشتیبانی بیشتر نیاز داریم. بنابراین ما هم گزینه ارائه پشتیبانی بیشتر را انتخاب کردیم.

پنهان کاری در سطوح کلان

اما مهم ترین کاستی، پنهانکاری دولت است. کمااینکه آخرین گزارش بانی لایسیک سرممیزکل استان نشان می دهد، دولت خانم وین میزان واقعی کسر بودجه سال های مالی 2018-19، 2019-20، و 2020-21 را که به ترتیب 11 میلیارد و 700، 12 میلیارد و 200، و 12 میلیارد و 500 میلیون دلار می باشند، به ترتیب 6 میلیارد و 700، 6 میلیارد و 600، و 6 میلیارد و 500 میلیون دلار اعلام کرده است.

بنابراین می توان پرسید: سیاست های اقتصادی: نقطه قوت، یا چشم اسفندیار دولت انتاریو؟