همشهری آنلاین - سرنخ: قرارداد اجاره، مبنای اصلی رابطه حقوقی میان موجر (مالک) و مستأجر است. این قرارداد باید به‌صورت کتبی تنظیم شود و ترجیحاً در بنگاه‌های رسمی معاملات ملکی ثبت شود.
هدیه توکلی، وکیل پایه یک دادگستری در این باره می‌گوید:«یکی از شرایط مهم برای امکان اخذ دستور تخلیه فوری، علاوه بر کتبی بودن قرارداد، وجود امضای دو شاهد مرد در پای قرارداد است. در صورتی که قرارداد این ویژگی‌ها را داشته باشد، و مدت آن به پایان برسد، موجر می‌تواند اقدامات قانونی جهت اخذ دستور تخلیه را آغاز کند. در صورت فقدان هر یک از این شرایط ، فقط امکان اخذ حکم تخلیه ( نه دستور تخلیه ) از طریق دادگاه عمومی حقوقی مقدور است که متوجه زمان طولانی میگردد . حکم تخلیه مانند سایر احکام مطروحه در دادگاه قابلیت تجدیدنظرخواهی دارد.»
این حقوقدان ادامه می‌دهد:« بهتر است موجر چند روز پیش از پایان قرارداد، یک اظهارنامه رسمی به مستأجر ارسال کند و اعلام نماید که تمایلی به تمدید قرارداد ندارد و مستأجر باید در موعد مقرر، ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه، موجر می‌تواند با در دست داشتن مدارک ؛ اصل قرارداد اجاره منقضی‌شده، اظهارنامه ارسالی و سند مالکیت، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه بدهد. این درخواست برای رسیدگی به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال می‌شود. حکم این دستور، قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است و باید ظرف یک هفته صادر گردد. پس از صدور، موجر می‌تواند با مراجعه به شعبه صادرکننده ، تشکیل پرونده اجرایی داده و با پرداخت ودیعه به صندوق دادگستری، اجراییه تخلیه را از اجرای احکام درخواست کند.»
توکلی نکته مهم دیگری را اضافه می‌کند و می‌گوید:« نکته مهم دیگر این که چون ممکن است مستأجر پس از پایان مدت اجاره همچنان در ملک باقی بماند، موجر می‌تواند هم‌زمان با درخواست دستور تخلیه، دعوی مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف یا وجه التزام قراردادی را نیز مطرح کند. از آنجا که این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند، بهتر است به‌صورت جداگانه از دعوی دستور تخلیه طرح شوند تا قابلیت اجرا و پیگیری هرکدام به‌درستی حفظ شود.»
او می‌افزاید:«در نظر داشته باشید تا زمانی‌که کلید واحد توسط مستاجر به مالک تسلیم نشده باشد ، موضوع تحویل ملک به مالک ( موجر ) محقق نشده و مالک در صورت ورود به ملک، غاصب محسوب می‌شود. از طرفی در صورتی‌که مستاجر مایل به تخلیه واحد باشد ، پیش از انقضای قرارداد ، بهتر است اقدام به ارسال اظهارنامه به موجر کرده و در صورت امتناع موجر از تحویل کلید، اقدام به تحویل کلید در نزد مرجع صالح دادگاه صلح کند؛ در غیر این صورت، تا زمانی‌که کلید به موجر یا دادگاه صالح تسلیم نشده باشد، مستاجر مسئول پرداخت اجرت المثل یا وجه التزام است.