اکثر افراد فکر می‌کنند که بازار مسکن در کانادا یا سقوط می‌کند و یا رونق می‌گیرد، اما گزینه سوم محتمل‌تری وجود دارد که کسی از آن حرفی نمی‌زند
در این مدت افزایش ۲۸ درصدی قیمت مسکن در کانادا، منعکس کننده سیاستگذاریهای اساسی اتخاذ شده بوده است. هر کدام از این سیاست گذاری‌ها به خودی خود ارزشمند و کاربردی بوده، اما در کنار یکدیگر مشکل‌ساز شده‌اند.
اولین مورد، تمایل اتاوا به جوان سازی نیروی کار سالخورده کانادا از طریق گسترش و توسعه شرایط مهاجرت است. مورد دوم نیز عزم راسخ بانک کانادا برای مهار وضعیت اقتصادی مربوط به پاندمی از طریق نرخ‌های بهره بسیار پایین می‌باشد.
جان پاسالیس، محقق حوزه املاک و مستغلات و مالک شرکت Realosophy Realty Inc، که یک کارگزاری املاک در تورنتو است، می‌گوید:
«وقتی می‌توانید سالانه ۱.۵ درصد وام بگیرید. و آن را در حوزه‌ای با ارزش افزوده سالیانه ۲۰ درصد سرمایه‌گذاری کنید، باید احمق باشید که در این حوزه به معامله نپردازید.»
مشکل زمانی پیش می‌آید که سونامی تقاضا، به موجودی خانه‌هایی که با سرعت موردنظر رشد نمی‌کنند، ضربه می‌زند. این سونامی تقاضا به دلیل رشد سریع جمعیت و نرخ‌های پایین بهره ایجاد می‌شود. در سرتاسر کانادا، خانههای جدید به آرامی و با سرعتی بسیار پایین ساخته و وارد بازار میشوند. این سرعت پایین به دلیل موانعی همچون پیش‌بینی‌های نادرست در خصوص جمعیت یا مقاومت صاحبان خانه‌ها در محله‌های معروف و شناخته شده ایجاد شده است.
«سیاست گذاران باید ۱۰ سال پیش به این مسائل فکر می‌کردند. آن‌ها باید به این فکر می‌کردند که چگونه قرار است نسبت به نرخ تقاضای مسکنِ جمعیتی که به سرعت در حال رشد است، پاسخگو باشند.در عوض آن‌ها دقیقا برعکس عمل کرده‌اند. آن‌ها رشد جمعیت را بدون تفکر و پیش‌بینی در خصوص نحوه رسیدگی به مشکلاتی که در بازار مسکن ایجاد می‌شود، تسریع کرده‌اند.
عدم تطابق نرخ عرضه و تقاضا به وضعیت بحرانی نزدیک شده است. به گفته ژان فرانسوا پِررو، اقتصاددان ارشد بانک نوا اسکوشیا، در حال حاضر کانادا کمترین سرانه تعداد واحد مسکونی را در میان کشورهای گروه هفت (G7) دارد. بنا بر محاسبات او، این کشور برای رسیدن به نرخ متوسط مسکن به ازای جمعیت که در سایر اقتصادهای پیشرفته نیز به چشم می‌خورد، حداقل به ۱.۸ میلیون موجودی خانه اضافی نیاز دارد. آقای پِررو می‌گوید که با در نظر گرفتن وضعیت سراسری کشور، برای متعادل سازی و تطابق نرخ عرضه و تقاضا، به سال‌های متمادی ساخت و سازِ برنامه‌ریزی شده نیاز داریم.
این شرایط نشان می‌دهد که قیمت‌های بالای فعلی، همچنان در بلندمدت پابرجا خواهند بود و به احتمال زیاد این خبر دل صاحبخانه‌ها و دلالان املاک را شاد خواهد کرد. اما در کوتاه و میان مدت، عوامل دیگری نیز در شکل‌دهی بازار مسکن در کانادا نقش خواهند داشت.
نرخ‌های بهره‌ای که تقریبا به صفر میل می‌کند. و در دو سال گذشته به افزایش شدید قیمت مسکن در کانادا کمک کرده‌اند، در نهایت در آستانه افزایش قیمت هستند. اگر همانطور که انتظار می‌رود بانک کانادا سیاستگذاریهای خود را تشدید کند. با توجه به نرخ بالاتر بهره وام‌ها، به زودی قیمت‌های نجومی فعلیِ بازار املاک و مستغلات با روند کاهشی مواجه خواهد شد.
هر کس می‌تواند در خصوص نحوه عملکرد این عواملِ تاثیرگذار سناریویی را تعیین کند. اما یکی از احتمالاتی که به طرز عجیبی کمتر مورد توجه قرار گرفته، این است که بازار مسکن می‌تواند تا حدودی به ثبات برسد، شرایطی که برای مدت‌های طولانی با آن مواجه نبوده است.
شاید باورش برای دلالان امروزیِ بازار املاک و مستغلات سخت باشد. اما در گذشته این طور نبوده است که قیمت خانه در کانادا مرتبا بالا و پایین شود. بر اساس گزارش بانک توافق‌های بین‌المللی (BIS)، که یک ناظر مالی جهانی است. از سال ۱۹۷۵ تا ۲۰۰۰، قیمت املاک مسکونی کانادا به طرز چشمگیری ثابت بوده و در شرایط پس از تورم، نرخ افزایش آن به سختی به نیم درصد در سال رسیده بود.
قبل از در نظر گرفتن امکان مجددِ رسیدن به آن شرایط ایده‌آل، باید یادآوری کنیم که چطور به نقطه فعلی رسیده‌ایم.
متخصصین حوزه مسکن، همچون آقای پاسالیس، بین بازار مسکن در کانادا تا قبل از سال ۲۰۱۵ و پس از سال ۲۰۱۵ تمایز قائل میشوند.
او می‌گوید:
«در این برهه زمانی، تغییر بسیار بزرگی در وضعیت نوسان قیمت مسکن ایجاد شد.»
این به معنای انکار احساس رضایت و خوشحالی حاصل از افزایش قیمت خانه در کانادا بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵ نیست. اما عوامل تاثیرگذار بر بسیاری از دستاوردهای بازار مسکن در کانادا بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵ را می‌توان در سه گروه طبقه‌بندی کرد:
۱)تورم ۲)افزایش واقعی میزان دستمزدها و حقوق‌ها ۳)کاهش نرخ بهره
از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵، قیمت‌ها در ۱۱ شهر بزرگ کانادا به طور متوسط ۱۴۶ درصد افزایش یافته است. و با توجه به شاخص افزایش نرخ قیمت خانه تِرانِت (Teranet)، بخش قابل توجهی از این افزایش منعکس کننده افزایش کلی قیمت‌ها در بخش‌های گوناگون است.
بر اساس گزارش بانک توافق‌های بین‌المللی (BIS)، با در نظر نگرفتن تاثیر قابل توجه تورم، متوجه می‌شویم که قیمت‌های واقعی مسکن، در بازه بعد از تورم، تنها ۹۰.۳ درصد افزایش یافته است. البته باید توجه داشت که این نرخ افزایش نیز کاملا قابل توجه و بزرگ است، اما به اندازه اعداد تفکیک نشده بزرگ نیست.
اگر نرخ افزایش قیمت را متناسب با افزایش واقعی میزان درآمدهای همان دوره در نظر بگیرید. افزایش قیمت واقعی مسکن حتی کمتر نیز به نظر خواهد رسید. بنابر گزارش سازمان آمار کانادا، از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵، متوسط درآمدها پس از کسر مالیات و در شرایط تعدیل شده بر اساس نرخ تورم، ۱۸.۷ درصد افزایش یافته است. این افزایش درآمد به خانواده‌های کانادایی این امکان را می‌دهد تا مبلغ بیشتری را به هزینه‌های مربوط به مسکن اختصاص دهند. و همچنین می‌توانند هزینه‌های مربوط به مسکن‌شان را به عنوان بخشی از درآمدشان ثابت نگه دارند.
کاهش نرخ بهره به طور پیوسته هزینه‌های مربوط به استقراض را کاهش داده و تأثیر آن از آنچه که بیشتر مردم تصور می‌کنند، بسیار قابل توجه‌تر بوده است.
در سال ۲۰۱۹، دیوید مایلز و ویکتوریا مونرو، محققین بانک مرکزی انگلستان، در یک مقاله تحقیقاتی به تأثیر تغییرات نرخ بهره بر قیمت خانه در بریتانیا پرداختند. آن‌ها به این نتیجه رسیدند که «اگر نرخ بهره‌ی بدون ریسک تنها ۱ درصد تغییر کند، همین رقم کوچک می‌تواند منجر به تغییر ۱۸ درصدی قیمت واقعی مسکن در جهت مخالف شود».
شاید به نظرتان عجیب برسد که همچین تغییرات کوچکی در نرخ‌های بهره، می‌تواند چنین تأثیرات بزرگی را ایجاد کند. اما باید بدانید که چنین اثرات مشابهی در سایر بازارهای مالی نیز رایج است. به عنوان مثال، اوراق قرضه‌ای که سررسید آن‌ها به ۲۰ یا ۳۰ سال دیگر مربوط می‌شود، نسبت به افزایش جزئی در نرخ بهره بسیار تاثیرپذیر هستند. این به آن دلیل است که ارزش آن‌ها به تعیین مبالغ پرداختی آن‌ها در آینده‌ِ بسیار دور بستگی خواهد داشت. کاهش جزئی در نرخ‌های بهره می‌تواند ارزش فعلی بازپرداخت‌های آتی را به شدت افزایش دهد.
و باعث می‌شود که موعد قسط‌های پرداختی آن‌ها در طول دهه‌ها توزیع شود. در این صورت ما تخمین می‌زنیم که نرخ بهره واقعی در کانادا بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵ حداقل سه درصد کاهش یافته باشد. الگوی بانک مرکزی انگلستان نشان می‌دهد که احتمال افزایش ۵۴ درصدی قیمت مسکن وجود خواهد داشت.
با کنار هم گذاشتن عواملی همچون تورم، رشد درآمدها و کاهش نرخ بهره، می‌توان علل بیشترِ روندهای افزایشی ایجاد شده در بازار مسکن و نرخ قیمتِ خانههای کانادا را در بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵ توضیح داد. این دیدگاهِ سطح بالا ممکن است بسیاری از عوامل قابل توجه، همچون نقش احتمالی پول‌های خارجی یا وضعیت سیاست‌های محلی در تورنتو و ونکوور را کنار بگذارد. اما در عین حال نشان می‌دهد که لازم نیست برای توصیف ویژگی‌های بارز بازار مسکن در کانادا در حدود سال ۲۰۱۵، برای این عوامل اهمیت زیادی قائل شویم.
گزارش مسئول بودجه مجلس در سال ۲۰۱۶ تأیید می‌کند که بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۵، نرخ ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید از تعداد خانوارهای جدید پایین‌تر بوده است. با این حال، آن‌ها این کمبود نسبتاً جزئی را صرفاً به کاهش موجودی لیست خانههای مازاد نسبت می‌داده‌‌اند.
در این گزارش آمده است:
«برآورد ما این است که از نظر موجودی کل واحدهای مسکونی در سال ۲۰۱۵، مقداری عرضه مازاد وجود داشته است». وی انتظار دارد که در سال‌های آینده وضعیت موجودی بازار مسکن همچون گذشته به تعادل برسد.
پس مشکلات موجود از کجا نشات می‌گرفت؟ از آغاز سال ۲۰۱۵، بازار مسکن در کانادا هرگز متعادل نبوده است. بر اساس شاخص قیمت خانه تِرانِت (Teranet)، قیمت خانه در ۱۱ شهر بزرگ کانادا در طول این هفت سال ۷۳ درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، آن‌ها این برآوردها را به شیوه‌ای نامنظم تهیه کرده‌اند و می‌توان گفت که بین سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۱۸ و مجددا در طول پاندمی، شاخص آن بیش از ۲۰ درصد افزایش یافته است.
۱)برنامه‌ریزی ناپیوسته ۲)نرخ بهره در دوران پاندمی
مشکل برنامه‌ریزی، در اقدامات دولت‌های استیون هارپر و جاستین ترودو برای جذب دانشجویان بین‌المللی بیشتر به کانادا ریشه دارد. به دنبال آن، اقدامات دولت لیبرال برای افزایش اهداف مربوط به مهاجرت، باعث شده است که تعداد تازه واردان به کشور از حدود سالانه ۲۶۰ هزار نفر در سال‌های قبل از ۲۰۱۵ به بیش از ۴۰۰ هزار نفر در سال‌های پس از ۲۰۲۰ برسد.
با توجه به نیروی کار سالخورده کانادا، این طرح‌های مربوط به افزایش جمعیت مسلماً منطقی خواهید بود. با این حال سرعت افزایش جمعیت، به ویژه در انتاریو که مرکز بحران مسکن به حساب می‌آید، برنامه‌ریزان را کاملا شگفت‌زده کرده است.
بر اساس گزارش اخیر موسسه Smart Prosperity، که یک اتاق فکر مستقر در دانشگاه اتاوا است، برنامه‌ریزان آن استان، رشد جمعیت بین‌المللی را به ویژه در مناطق بین تورنتو تا همیلتون، به شدت دست کم گرفته بودند.
جمعیت این استان که سالانه با افزایش ۱۲۰ هزار نفری همراه بوده است. به طور متوسط و ناگهانی بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۰ سالانه ۲۰۰ هزار نفر افزایش یافته است. این سیل جمعیت شامل دانشجویان بین‌المللی بیشتر، مهاجران بیشتر و کانادایی‌های بیشتری می‌شود که پس از سقوط قیمت نفت در سال ۲۰۱۵، به انتاریو مهاجرت کرده‌اند.
پیش‌بینی‌های نادرست باعث شده است تا جوامع سرتاسر این استان، نیاز به ساخت زیرساخت‌های حیاتی را دست کم بگیرند. و همین موضوع به نوبه خود توانایی توسعه‌دهندگان برای ساخت و ساز خانههای جدید، به‌ویژه در تورنتو را محدود کرده است. خانواده‌های جوان، در جستجوی مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر از کلان شهرها خارج شده و شرایط را برای افزایش نرخ قیمت‌ها در بخش وسیعی از جنوب انتاریو فراهم ساخته‌اند.
مایک موفات، مدیر ارشد موسسه Smart Prosperity می‌گوید:
«چه در سطح شهری و چه در سطح استانی، ما سیاست‌‌گذاری‌ها یا سیستم‌هایی را برای در نظر گرفتن رشد سریع جمعیت، به‌ویژه اگر این رشد غیرمنتظره باشد، در دسترس نداریم».
در یک شرایط ایده‌آل، سیاست‌گذاران و سازندگان مسکن، راهکارهایی را برای مقابله با این چالش تاثیرگذار ابداع کرده‌اند. اما با وجود شرایط مربوط به پاندمی، عملا دست خالی خواهیم بود.
پس از شیوع ویروس کرونا در اوایل سال ۲۰۲۰، بانک‌های مرکزی نرخ‌های بهره را کاهش دادند. تا به وضعیت اقتصادی دوران قرنطینه کمک کنند. سقوط ناگهانی و غیرمنتظره نرخ‌ها، نه تنها در کانادا بلکه در بخش وسیعی از سایر کشورهای توسعه‌یافته، افزایش ناگهانی قیمت مسکن را به دنبال داشته است.
قیمت مسکن در استرالیا و نیوزلند نیز به اندازه مقادیر مشابه حیرت انگیزی افزایش یافته است. بر اساس گزارش مجله اکونومیست، در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۱، رشد قیمت مسکن در جهان به رکورد بالایی رسیده است.
شواهد بین المللی حاکی از آن است که موج اخیر افزایش قیمت مسکن تا حد زیادی مدیون تاثیرات غیر قابل کنترل مربوط به کاهش نرخ بهره در دوران بحران کرونا می‌باشد. علاوه بر آن، تمایل به خرید خانه دوم که از شرایط مربوط به پاندمی نشات گرفته و کمبود تجهیزات ساختمانی نیز در آن موثر بوده است. اما همچنین نگرانی‌هایی در این خصوص وجود دارد که با افزایش نرخ بهره و بازگشت زندگی به شرایط عادی خود، چه اتفاقاتی رقم خواهد خورد.
یک نقطه خوب برای شروع به فکر کردن در مورد آینده این است که بر روی عدم تعادل گسترده موجود در بین عرضه و تقاضا تمرکز کنیم. آقای پِررو از بانک نوا اسکوشیا، آن را تنها واقعیت مهمِ مربوط به بازار مسکن در کانادا می‌نامد.
مخالفت با طرز تفکر او دشوار است. گزارشِ این ماهِ کارگروه انتاریو نشان می‌دهد که برای برآورده سازی میزان تقاضا، لازم است که تنها در این استان ۱.۵ میلیون خانه دیگر در طی دهه آینده ساخته شود. با این حال، سال‌ها زمان می‌برد تا قوانین و ساخت و سازهای جدید بر قیمت خانه‌ها تأثیر قابل توجهی داشته باشد.
این موضوع ما را به واقعیت غیرقابل انکارِ دیگری در خصوص بازار مسکن کنونی کانادا روبرو می‌سازد:
مقرون به صرفه نبودن آن. آقای پاسالیس، کارگزار املاک و مستغلات در تورنتو، اشاره می‌کند که اکنون تنها حدود ۱۰ درصد از خانههای متراژ پایینِ واقع در تورنتو به قیمت زیر ۱ میلیون دلار به فروش می‌رسد. او می‌گوید:
«در حقیقت بیشتر مردم نمی‌توانند از عهده آن بر بیایند.»
این واقعیت درمورد وضعیت بسیاری از نقاط کشور نیز صادق است. در سال گذشته، قیمت مسکن در هالیفاکس ۳۱ درصد، در مونترال ۱۵ درصد و در ویکتوریا ۲۱ درصد افزایش یافته است. در سراسر کشور، معیار مقرون به صرفه‌گی مسکن که توسط رویال بانک مطرح شده است. نشان می‌دهد که در حال حاضر هزینه‌های مربوط به مالکیت یک مسکن به عنوان درصدی از درآمد متوسط خانوار، به بالاترین نرخ خود در طول ۳۱ سال گذشته رسیده است. این هزینه‌های مربوط به مالکیت مسکن تنها در صورتی افزایش می‌یابد که نرخ‌های بهره افزایش یابد و انتظار می‌رود که در سال آینده با افزایش نرخ مربوط به آن مواجه شویم.
ممکن است که با یک دوره طولانی رکود قیمت مسکن مواجه شویم. به سختی می‌توان پیش‌بینی کرد که با توجه به فشارهای مربوط به تقاضا، قیمت مسکن چگونه قرار است سقوط کند. همچنین پیش‌بینی آن دشوار است که ببینیم با توجه به فضای رقابتی سابق که برای بسیاری از خریداران غیر قابل درک بوده است، قرار است که نبض بازار چگونه به حیات و پیشروی خود ادامه دهد؟
البته باید در نظر داشت که رکود به معنای ثبات مطلق نیست. این رکود صرفاً می‌تواند به معنای دوره‌ای طولانی باشد که در آن قیمت‌ها در یک نقطه گیر کرده است. و میزان درآمدها به جایی می‌رسد که قیمت خانه‌ها مجددا مقرون به صرفه به نظر می‌رسد. از برخی جهات، این شرایط پیش‌بینی شده تا حدودی به وضعیت بین سال‌های ۱۹۷۵ تا ۲۰۰۰ شباهت دارد. در این بازه زمانی قیمت مسکن بالا و پایین شد. اما در مدت یک ربع قرن فقط به واسطه دلایل واقعی نرخ آن کمی رشد کرد.
آن‌ها باید انتظارات خود در خصوص رسیدن به سودهای سریع را تعدیل کنند. و بار دیگر خانه‌ها را به چشم سرپناه ببینند، نه منابعی برای سرمایه گذاری‌های مالی. اما پس از دو دهه مواجهه با آشفتگی در بازار املاک و مستغلات، یک خواب طولانی مدت می‌تواند مسیر طولانی را برای بازگرداندن وضعیت متعادل و سالم بازار ملی مسکن فراهم آورد.
منبع: گلوب اند میل