هر آنچه باید در خریدفروش و اجاره ملک بدانیم
چرا خرید کاندومینیوم در مقایسه با هاوس نیاز به دقت و تبحر بیشتری دارد ؟
نوشته شیرین فرح بخش مشاور مجاز معامله املاک در استان آنتاریو -کانادا
اگر درفکر خرید واحد مسکونی در یک کاندومینیوم برای زندگی و یا سرمایه گذاری هستید ؛توصیه میکنم که از روی این مقاله بی
تفاوت رد نشوید .زندگی درکاندو کاملا متفاوت با زندگی در خانه شخصی است از آن جهت که شما نوع زندگی دسته جمعی را انتخاب
می کنید .تمام مالکین با هم مسئول نگهداری از ساختمان هستند.اگر آسانسور طبقه بیستم خراب شود ، مالکین تمام طبقات موظف به
پرداخت هزینه تعمیرات می باشند حتی اگر ساکن طبقه همکف باشند و هرگز از آسانسور استفاده نکنند.مدیریت و نگهداری از
کاندومینیوم یک حرفه تخصصی است .اجازه بدهید مرحله به مرحله ساختار یک کاندومینیوم را بازگوکنم.
Condominium corporation )شرکت کاندومینیوم(: شرکت سازنده ساختمان است که واحدها را به افراد حقیقی و حقوقی با قیمت
توافقی واگذارمیکند.
Condominium management )مدیریت ساختمان(: شرکتی است که از طرف "شرکت کاندومینیوم" مسئوولیت نگهداری از
ساختمان را به عهده میگیرد. حقوق و دستمزد مدیریت درصدی توافقی از شارژ تمام ساختمان است .
Unit )واحد مسکونی( : به فضایی از یک طبقه گفته میشود که بین 4 دیواریک واحد آپارتمان قرار دارد .عرض دیوارهای بین واحد
ها متعلق به مالک نیست .با همین استدلال فضای پشت پنجره که بالکن نام دارد نیز متعلق به مالک واحد نیست و مالک آنها شرکت
کاندومینیوم است .
Common Elements )فضای اشتراکی(: شامل هر فضایی در ساختمان میباشد که به شخصی حقیقی و یا حقوقی فروخته نشده باشد.
عموما شامل : لابی .راهروها.آسانسورها .سالن ورزش.استخر.سونا . اتاق مطالعه .اتاق جشن وفضای سبزمیشود.
Common Elements Fee )شارژ(: هزینه ای است که هر یک از واحدها برای نگهداری فضای اشتراکی به مدیریت پرداخت
میکند. مقدار آن نسبت مستقیم با مساحت واحد دارد ."هر که بامش بیش ؛ برفش بیشتر ".
Condominium BY LAWs )قوانین کاندومینیوم(: مقرراتی است که تمام مالکین موظف به رعایت هستند. در صورت عدم اطاعت
مدیریت ساختمان به نیابت از شرکت کاندومینیوم اختیار ارجاع شکایت به پلیس و دادگاه را دارد.نمونه : قوانین مربوط به نگهداری
حیوان خانگی.
Status Certificate )گواهی وضعیت(: بی شک مهم ترین مدرک در ارزیابی ارزش واقعی یک کاندومینیوم است. گزارشی قطور
است از تمام نکاتی که عدم آگاهی از هر یک از آنها پیش از خرید واحد میتواند طبعات مالی سنگینی برای خریدار به همراه بیاورد
.مدیریت ساختمان موظف است نسخه ای به روز رسانی شده از آن رادر اختیار هر مراجعه کننده ای در قبال پرداخت مبلغی حدود
صد دلار قرار دهد .خریدار این نسخه را به وکیل خود نشان میدهد و پس از دریافت تایید از او اقدام به خرید واحد میکند.مشاور املاک
مسلط و کاردان بی شک رکن اصلی در خرید کاندو است .او با درج شروط لازم در برگه پیسنها د خرید یا "آفر" از کلاینت خود
حمایت میکند تا متضرر نشود.
Reserve Fund )صندوق مالی رزرو(: حساب بانکی است که تحت کنترل مدیریت ساختمان قراردارد .قسمتی از شارژ هر ماه در آن
پس انداز میشود که در صورت نیاز اورژانس به تعمیرات د رساختمان از آن استفاده میشود .جزییات آن در گواهی وضعیت نگهداری
میشود . مواردی دیده شده است مدیریت ساختمان متاسفانه امانت دار نیست وحساب واقعی این صندوق با آنچه باید باشد هماهنگی
ندارد.
درخرید کاندومینیوم از دید خریدار فاکتورهای منطقه و عمرساختمان و نقشه واحد مهم هستند ولی ضروری تر از آنها داشتن مدیریت
لایق و امانت دار و گواهی وضعیت رضایت بخش میباشد .چیزی که متاسفانه خریدار از آن مطلع نیست .
به این سناریو دقت کنید :
در طول یک سالی که از عمر کاندو می گذرد ,تمامی اعضای ساختمان از روز نخست شارژهای خود را به موقع و کامل پرداخت
کرده اند و مدیریت ساختمان هم مشکلی ندارد .ساختمان نوساز است و احتیاج به تعمیرات هم ندارد ولی مدیریت ساختمان طی نامه ای
به تمامی اعضا اطلاع میدهد که شکایتی (Lien) مبنی بر عدم پرداخت بدهی بر علیه این ساختمان به دفتر مدیریت رسیده است .پس از
بررسی مشخص میشود که شرکت سازنده بدهی معادل سیصدهزار دلار به شرکتی دارد که راهروهای تمام طبقات را با قالی پر کرده
است .حتما فکر میکنید این بدهی ربطی به مالکین ساختمان ندارد ولی اشتباه میکنید .مخاطب مستقیم هر نوع شکایت و بدهی پس از
پایان ساخت و ساز و تحویل کاندو بر عهده مالکین میباشد ؛مگر این که این موضوع به طور روشن در "گواهی وضعیت " ذکر شده
باشد .گواهی وضعیت یا همان status certificate پاشنه آشیل شما به حساب میآید . خرید کاندومینیوم حساس تر و سخت تر از خرید
هاوس است .بدون شک داشتن مشاور کاربلد و وکیل املاک متبحر مهره های کلیدی این معامله هستند.
به اشتراک گذاشتن این مقاله از نظر نویسنده بلامانع می باشد .
راههای تماس برای پاسخگویی به سوالات شما
Cell Phone :(+1) 647-949-5646
shirin.farah@royallepage.ca